La Legge n. 157 del 19 dicembre 2019 “Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili”, Pub. in Gazzetta Ufficiale n. 301 del 24.12.2019, ha convertito con modifiche il Decreto Legge del 26 ottobre 2019 n. 124 e inserito l’art. 41 bis titolato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa oggetto di procedura esecutiva”.
La norma ha introdotto la possibilità per il debitore sottoposto a procedura esecutiva, in via eccezionale, temporanea – entro il 31.12.2021 – e al verificarsi di specifiche condizioni, di chiedere la rinegoziazione del mutuo. La disposizione, infatti, contiene una importantissima novità che potrebbe avere riflessi considerevoli sulle procedure esecutive immobiliari pendenti, sulle quali grava un mutuo ipotecario.
Al debitore si accorda in buona sostanza la facoltà, in via alternativa, di richiedere la rinegoziazione del mutuo oppure un nuovo finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza il cui ricavato, naturalmente, dovrà essere utilizzato per estinguere il mutuo passato a sofferenza.
La possibilità appena citata si applica al ricorrere cumulativo delle seguenti condizioni:
a) il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;
b) il creditore sia un soggetto che esercita l’attività bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una società veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130;
c) il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;
d) sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;
e) non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;
f) l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;
g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000;
h) l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento;
i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;
l) il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;
m) non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3
Al verificarsi delle condizioni appena citate e a seguito di apposita istanza congiunta presentata dal debitore e dal creditore, il Giudice, potrà valutare l’ipotesi di sospensione dell’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.
L’art. 41 bis – Legge n. 157 del 19 dicembre 2019 – infine prende in considerazione ulteriori aspetti, sia di carattere tecnico che di carattere attuativo. A tale ultimo proposito infatti, il comma 6, a chiusura, rilancia al Ministero dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministero della Giustizia e con il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, sentito il parare tecnico della Banca d’Italia, il decreto di attuazione.
